신탁된 부동산의 경우 누가 토지등소유자(조합원)인가?

재개발, 재건축사업의 경우 신탁된 부동산이 있을 수 있습니다. 이 경우 동의를 누구에게 받아야 할까요

위탁자인지 수탁자인지에 대하여 알아볼게요

 

■ '위탁자'라는 견해

도시환경정비사업 시해을 위하여 또는 그 사업의 시행과 관련하여 부동산에 관하여 담보신탁 또는 처분시탁 등이 이루어진 경우에 도시정비법 제28조제7항에서 정한 사업시행자로서 사업시행인가를 신청하는 토지 등 소유자 및 그 신청에 필요한 동의를 얻어야 하는 토지등소유자는 수탁자가 아니라 도시환경정비사업에 따른 이익과 비용이 최종적으로 귀속되는 위탁자로 해석함이 타당하며, 토지등소유자의 자격 및 동의자 수를 산정할 때에는 위탁자를 기준으로 하여야 할 것이다.(대법원)

 

■ '수탁자'라는 견해

1. 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞트로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니므로, 위탁자는 위 건물의 건물의 신탁으로 인하여 소유자의 자격 및 조합원 지위를 상실하였므므로 의사정족수 산정에서 제외되어야 한다. -> 위 대법원 판결을 근거로 토지 등 소유자의 자격 및 의사정족수 산정은 위탁자를 기준으로 해야 한다고 주장하나, 위 판결은 도시환경정비사업에 있어서 토지등 소유자가 직접 정비사업의 시행자가 된 경우에 관한 것으로 도시환경정비사업이 아닌 재개발사업에 있어서 재개발조합이 시행자가 된 겨웅에는 동일하게 해석할 수 없다(서울고등법원2020년)

2. 도시정비법 제2조는 토지등소유자의 의미에 관하여 재개발사업의 경우 "정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자"라고 규정하고 있는바, 문언상 토지등소유자는 원칙적으로 토지에 대한 소유권을 보유한 자라고 해석되고, 동조 단서에서는 "신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다"는 예외조항을 두고 있는바, 그 반대해석상 신탁업자가 사업시행자로 지정되지 아니한 정비사업에 대하여 신탁이 이루어진 경우에는 토지등소유자의 의미는 일반론에 따라 신탁회사라고 봄이 상당하다.