노후,불량 건축물의 판단 기준

도시 및 주거환경정비법 시행령

[시행 2023. 3. 7.] [대통령령 제33321호, 2023. 3. 7., 타법개정]

제2조(노후ㆍ불량건축물의 범위) ① 법 제2조제3호나목에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이란 건축물을 건축하거나 대수선할 당시 건축법령에 따른 지진에  대한 안전 여부 확인 대상이 아닌 건축물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. <개정 2021. 7. 13.>   1. 급수ㆍ배수ㆍ오수 설비 등의 설비 또는 지붕ㆍ외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물   2. 법 제12조제4항에 따른 안전진단기관이 실시한 안전진단 결과 건축물의 내구성ㆍ내하력(耐荷力) 등이 같은 조 제5항에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 미치지 못할 것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 것으로 우려되는 건축물 ② 법 제2조제3호다목에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 「지방자치법」 제198조제1항에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(이하 “시ㆍ도조례”라 한다)로 정할 수 있는 건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. <개정 2021. 12. 16.>   1. 「건축법」 제57조제1항에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 미치지 못하거나 「국토의 계획 및 이용에 관한법률」 제2조제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설(이하 “도시ㆍ군계획시설”이라 한다) 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물   2. 공장의 매연ㆍ소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역에 있는 건축물   3. 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수ㆍ보강하는 데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물 ③ 법 제2조제3호라목에 따라 시ㆍ도조례로 정할 수 있는 건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.   1. 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 기간이 지난 건축물   2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제19조제1항제8호에 따른 도시ㆍ군기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물

적법한 허가를 받아 증 개축한 경우

1951년경 준공된 후 2001년 경 적법한 허가를 받고 증,개축한 건축물에 대한 불량,건축물의 기산시점은?

해당 건축물에 대한 불량건축물 기산시점은 최초 준공인 1951년이 아닌 2001년부터 산정함이 타당하다.

 

위 건물의 내구연한 산정 시점은 건물 준공시를 기준으로 하여야 한다고 주장한다. 그러나 법 시행령 제2조제2항제1호 및 서울특별시조례 제3조제2호가목 등의 건물구조 및 강도에 따라 일정한 내구연한이 경과한 건축물을 노후,불량 건축물로 규정한 취지에 비추어 보면 건물 준공 이후 안전성 검사 등 적법한 허가 절차에 따라 증,개축이 이루어졌고 건물 구조도 목조 건축에서 벽돌조 및 조적조 건물로 바뀐 위 건물에 대하여는 증,개축시부터 내구연한을 기산함이 상당하다(서울행정법원 2009.6.4선고 2007구합48049호 판결)

 

무허가 증,개축의 경우

순차로 1945년경, 1947년경, 19638년경 준공되었다가 2003.1경 건물 일부가 철거되면서 적법한 허가도 없이 임이ㅡ로 증,개축 등의 보수자ㅣㄱ업이 이루어진 것으로 이로써 건축물의 구조 및 강도가 새롭게 내구연한을 기산할 정도로 바뀌었다고 보기 부족하다. 따라서 위 각 거물들도 노후,불량 건축물 산정에서 제외해야 한다는 원고들의 주장은 받아들이지 않는다(서울행정법원 2009.6.4선고 2007구한48049호 판결)

 

공동주택의 산정방법

이 사건 정비구역 지정은 공동주택을 철거하고 재건축하는 것이 아니라 단독주택지 내에 있는 건축물의 노후 불량 여부를 평가하여 재건축을 추진하는 것이므로 그 구역 내에 있는 공종주택을 다른 주택과 마찬가지로 하나의 건축물로 보아 노후 불량 여부를 평가하였다고 하여 위빕하다거나 재량권을 일탈하였다고 할 수 없다(서울행정법원209.6.4선고 2007구합48049호판결)

 

철거된 건축물의 포함여부

피고가 이 사건 정비구역 내의 노후,불량률을 산정하면서 실제로 철거되어 존재하지 않는 건물로서 건축물대장 등 공부상에만 존재하는 건물 4개동을 포함하 사실은 앞서본바와 같다. 따라서 이미 철거된 위 건축물이 노후,불량률 산정세서 제외되어야 한다는 원고들의 이 부분 주장은 이유 있다.(서울행정법원 2009.6.4선고 2007구합48049호 판결)